① 買房滿五唯一免稅 時間如何確定
2006年7月《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）規定：對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅，該政策被稱為「滿五唯一」。但在適用「滿五唯一」的免稅政策時，購房時間又該如何確定，是按實際購買時間計算，還是以取得的房屋產權證明或契稅完稅證明上註明的時間計算？我們將通過以下一則案例，為大家進行分析。
案件爭議焦點
享受「滿五唯一」的減免稅款政策的購房時間應如何確定？
北京的A某1998年購買了房產，但因個人原因直至2014年才辦理房產證。同年A某將該套房屋轉讓。稅務部門的工作人員按規定對A某提交的申報材料進行審核後認為，A某於2014年4月繳納契稅，2014年9月5日取得房產證，購房時間應從辦理房產證的當年開始計算。因A某轉讓該處房產時購房未滿5年，所以不能享受「滿五唯一」的減免稅款政策，即購買住房時間按規定不符合免徵營業稅及個人所得稅的條件。為此稅務部門要求A某全額繳納高達79萬余元的稅金，A某不服起訴至法院，要求確認稅務部門所開具的稅單違法。
律師分析
關於享受「滿五唯一」的減免稅款政策的購房時間《國家稅務總局、財政部、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)規定個人購買住房以取得的房屋產權證明或契稅完稅證明上註明的時間為其購買房屋的時間。
《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中的幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）則進一步明確規定《國家稅務總局、財政部、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)中所提到的契稅完稅證明上註明的時間是指契稅完稅證明上註明的填發日期。
納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所註明的時間不一致的，按照「孰先」的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上註明的時間早於契稅完稅證明上註明的時間的，以房屋產權證註明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上註明的時間早於房屋產權證上註明的時間的，以契稅完稅證明上註明的時間為購買房屋的時間。依據上述規定購房時間應是契稅完稅證明或房屋產權證上填發記載的時間，而不是購房發票等其他證明所記載的時間。所以稅務機關將契稅完稅憑證填發日期認定為A某的購房時間並無不當。
維權法律小貼士
首先需要提醒大家注意的是自2015年3月31日起執行的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2015]39號）規定：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；
個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；
個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。這是關於個人住房轉讓時營業稅繳納的新政策，是將個人住房轉讓營業稅免徵年限由5年恢復至2年。
但該通知規定滿二所免徵的只是營業稅，並不包括個稅，只有「滿五唯一」才可免徵營業稅及個人所得稅。賣房人應將兩者做嚴格的區分，以免錯誤計算應繳納的稅金。
其次，為了逃避法定的納稅義務，二手房交易中存在著買賣雙方以先簽訂買賣合同，待出賣方購買房屋滿五年，雙方再去辦理過戶手續，以達到政策所規定的滿五條件的情況。但這么做是存在著極大風險的，在產權過戶前，所轉讓的房產仍存在被查封、抵押甚至是出售的風險。因為通常情況下第三方無法獲知該房產已經出售的信息，起到公示作用的房屋權屬登記信息中所顯示的產權人仍是出賣方，買房人付了錢卻尚未獲得產權，其中所存在的風險可想而知。
（以上回答發布於2015-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）
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② 請問我還符合「滿五唯一」的條件嗎
滿五唯一的判定標准？
①普通商品房與經濟適用房
普通商品房和經濟適用房判別是否滿五年主要有兩種方式，第一種是查看房子的契稅發票開具時間，第二種是房產證的登記時間，這兩者任何一種都可以視為產權起始時間。
②已購公房
已購公房又稱「房改房」，它的購買價分為三種，分別是市場價、成本價和標准價。
如果是以市場價買的，則屬於個人產權，跟普通商品房的認定方式完全一致。
如果是以成本價買的，必須滿五年才可以上市交易，也就不存在「滿五」的問題了。
如果是以標准價買的，業主只擁有部分產權（原產權單位也享有部分產權），也是滿五年後才能上市交易，原單位有優先回購權。
房改房的產權時間確定有三種方式，分別是房產證登記時間、原始的購房合同和第一筆購房房款，選擇任何一種都可以。
③ 其他類型
其他類型的房產以繼承和贈與的房產為主。
繼承的房子產權時間是以被繼承人獲得產權時間為准，核准產權時間需要提供原房產證和繼承公證材料。
贈與的房子又分為兩種情況，如果是直系親屬之間的贈與，產權時間以原房產證為起始點；如果是非直系親屬之間的贈與，則以新房產證為准。
的的
滿五唯一的房子有哪些優勢？
滿五唯一的房子，可以享受稅費優惠政策。(注意：各個地區的價格界定不一樣，應以所在地區的政策和價格為准。)
例如：北京普通住房
滿5唯一： 沒有增值稅及附加和個人所得稅。
滿5年不是唯一的房子：沒有增值稅及附加，個人所得稅是差額的20%。
滿2年不滿5年： 免徵增值稅及附加，個人所得稅是差額的20% 。
不滿2年不是唯一的房子：徵收增值稅5.6% ，個人所得稅是差額20%。
③ 滿五唯一證明稅務局要核實嗎
已經繳納就不能退了，因為在繳納的時候會讓你簽署一個單據，上面已經跟你確定這個房子是否唯一，你那時已經確定為不唯一，所以你要自己承擔了，而且滿五年唯一的這個唯一是有時效性的，你交稅時確定，交完了，萬一原來房東有第二套房子賣掉了，那麼你這個就是唯一了，無法確定，房產局不會去為你再次去查交稅到你申請退稅期間，房東是否又有房產出售的。除非你有關系
④ 滿五唯一和滿五不唯一的區別是什麼
一、稅費不同
1、只有滿五唯一的住宅才能夠免稅個人所得稅。
2、滿五不唯一的需要按照差額徵收20%的個人所得稅或者是按照交易額徵收1%的個稅。
二、性質不同
1、滿五唯一的住宅通常指的是業主房子的產權證已經滿五年了，並且在這個城市，業主登記在國土局系統中房子只有這一套。
2、滿五不唯一指的是業主要出售的住宅房子產權已經滿5年了，但是業主賣掉了這套房子，名下還擁有其他的住宅。
滿二、滿五的界定
滿五唯一是指房產證下發滿5年，且是業主（以家庭為單位）唯一住房。滿二即是指房產證下發滿2年。判斷房子有沒有滿五年、滿二年，可以通過房屋所有權證（房產證）發證的日期為准。
受二手房性質的影響，特殊性質的二手房在稅費、滿二和滿五的界定方面，略有不同。以上主要介紹的是普通二手房的交易稅費和界定的標准，大家在買二手房時，可以選擇那些滿二和滿五唯一的房子，能為自己省去不少稅費。
⑤ 買二手房時如何確定房屋是否滿五唯一
「滿五唯一」、「滿二唯一」這些詞經常從一些房產中介嘴裡說出來，常常讓購買二手房的購房者們摸不著頭腦，這到底是什麼意思呢？買二手房時我們又該如何確定是否滿五唯一呢？今天小編就在本文中就為大家介紹一下。
一、什麼是滿五唯一？
「滿五唯一」是二手房市場里的一個簡單縮寫詞語，意思是該套房屋產證滿五年且為家庭唯一房產。
「滿五」是指房產證或契稅完稅證從出證時間開始計算，時間滿五年或超過五年；
「唯一」則是指房屋所有權人在本市（本省）內，登記在房管局系統里的只有這一套房，但如果房屋有多位共有產權人，那麼這套房子也會算作共有產權人名下房產。
二、如何確定房屋是否滿五唯一？
1、不同類型房產「滿五」的確認
（1）二手房：按契稅完稅證的填發日期和房產證出證日期孰先原則；
（2）房改房：按制證日期，公有住房購房契約的簽訂時間和購房收據或購房發票的填發日期孰先原則；
（3）繼承：按原房產證的出證日期計算；
（4）贈與：受贈者是直系親屬，按原房產證的出證日期計算；受贈者是非直系親屬，按新房產證的出證日期計算；
（5）經濟適用房：以購房發票上的記載時間為准；
（6）拆遷安置房：以拆遷安置協議時間為准。
2、「唯一」的確認
購房者想要知道自身購買的房產是否唯一，需要賣方出示名下（家庭）房產套數證明，可憑借身份證在當地所在交易登記中心和各區房地產交易登記部門的自助查詢機上查詢列印。
三、買滿五唯一的房產有何好處？
滿五唯一的房子，可以享受稅費優惠政策。
1、個人所得稅優惠
根據《財政部、國家稅務總局關於個人所得稅若干政策問題的通知》的規定：
（1）個人轉讓自用五年以上（含五年）的住房；
（2）個人轉讓的住房為家庭唯一生活用房。
以上兩個條件同時滿足時，個人轉讓住房可以免徵個人所得稅，如有一個條件不滿足，則需繳納個人所得稅。
2、增值稅優惠
根據《關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策通知（財稅［2016］23號文）》的規定，個人將購買兩年以上（含兩年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。
在買房過程中需要注意的是，認真核實所購房子是否滿五唯一，最好在簽訂二手房買賣合同時，將「是否滿五唯一」寫入補充協議中，並且約定好違約條款，切實維護自身的權益。
（以上回答發布於2017-10-23，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑥ 滿五唯一什麼意思
滿五唯一指的是在所在的城市中，只擁有一套房子，並且這套房子的房產證已經滿5年了，就是滿五唯一。
滿五指的是房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年，唯一指的是在該省份登記在國土局系統里得只有這一套房子。
一般情況下，滿五唯一的房子可以減免房子的個稅和營業稅。
(6)手機app可以確認滿五唯一嗎擴展閱讀
除常見的商品房之外，也存在一些特殊房產，「滿五唯一」的標准不完全以房產證時間為准。
1、經濟適用房
經濟適用房是由政府出資建立的社會保障性住房，鑒於特殊性質，想要進入市場進行交易必須滿足辦理房產證滿五年之後，或者有部分房屋需要符合滿十年的條件才可以交易。
2、房改房
房改房的產權時間確定有三種方式，分別是房產證登記時間、原始的購房合同簽署日期，首次購房房款收據日期滿五年。三者中任何一個滿足五年都可以。
3、繼承房
繼承的房產交易主要以不動產證上的日期為判定標准。如果是繼承的房子需要提供原房產證和繼承公證材料，判斷原房產證的時間是否滿5年即可。
4、贈與房
贈與的房子，如果是直系親屬之間的贈與，判斷「滿五」的產權時間以原房產證上的時間為起點；如果是非直系親屬之間的贈與，則以新房產證上的登記時間為准。
⑦ 買二手房，如何判斷房子有沒有滿五唯一
判斷房子有沒有滿五年，可以通過 契稅票 的時間或 房產證 發證的日期為准。購房家庭可根據其中任何一個證件來確定時間。
由此可見，未滿兩年的普通住宅與滿兩年的普通住宅的稅費相差的最多，例子中，一共相差了14.1萬元。
普通住宅滿五唯一可以免徵增值稅及附加、個人所得稅。滿五年可以從 契稅發票 的時間或 房產證 發證的日期為准。
資料來源：北京市地稅局
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該內容只在北京適用
⑧ 我這種情況屬於滿五唯一嗎
您好;
您的家庭名下有兩套房產，賣已購公房的話，是不能算唯一住房的。
涉及的稅費有，
1：個稅：網簽價的1%（無法核定原值）
2：增值稅免徵（滿2年以上了）
3：契稅，客戶首套1%，二套3%
3：土地出讓金，成本價的1560×面積×1%，優惠價標准價的需要先去原單位補差價，差價徵收標准
1560×面積×1%×6
4：房子超不超標，按照以下標准計算，
在京中央國家機關職工住房面積標准：公務員：科級以下60平方米；正副科級70平方米；副處級80平方米；正處級90平方米；副司（局）級別105平方米；正司（局）級120平方米。
超標處理准則：職工購買現住房超標的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一個職級（正司局級上浮20平方米）。在浮動范圍內按超標面積×1560元/平米計算，超過浮動范圍的按超出部分×4000/平米元計算交給原單位。
按照現在的政策規定，除契稅外剩餘的稅費都是由業主承擔的，但是現在北京市場都是買賣雙方協商。