❶ 一个民营房企通过21种融资手段融资3000亿是如何做到的
一个民营房企通过21种融资手段融资3000亿是如何做到的？
一个民营房企是如何通过21种融资手段融资3000亿的?下文是相关资讯，欢迎大家阅读与了解。
1销售输血法
首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅的关键保障。
全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要!”由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模，就连活下去都成问题。
我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。2015年723.53亿，2014年512.54亿，2013年374.24亿，2012年211.35亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。
2信托借款
信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。比如2015年4月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额25亿元。
信托占总体融资比例2012年达到73%，2014年和2013年，也分别占到44%和43%，2015年，信托融资总规模达到190亿元，为40%，由此也可以看到，早期华夏幸福必须更加依托于高成本、低门槛的信托融资，随着规模的增加、品牌知名度的提升，融资渠道也开始逐渐拓宽，高成本信托融资的比例也在逐渐降低。
3公司债
2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿元，期限5年，在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.19%。2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题，很多公司债成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对华夏幸福节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用的。
4夹层融资
什么是夹层融资?说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。
华夏幸福非常擅长这种灵活机动的融资形式。例如2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这样一来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。
这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解?由于华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表，是现在很流行的一种财务处理方式。
这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式。
5售后回租式融资租赁
这也是华夏幸福非常擅长的融资方式，绝对的“变废为宝”。名字听起来比较复杂，但一看实例大家很容易明白。2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。
也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金(3亿元*7.0725%)，并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。
2014年5月，吃到甜头的华夏幸福又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖，以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购完毕。
显然，华夏幸福以远远低于其他融资形式的成本，用没有任何现金流价值的地下管线，获得了近6亿元的真金白银，以华夏幸福项目的收益率，在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成，应该说是一笔十分划算的融资交易。
6债务重组
这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个干坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。
2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。
债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%÷360;从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
7债权转让
这其实跟前面的债务重组很像，这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。
2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的`成本。
在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后，京御地产日子也并不难过。因为这些债务的重组宽限期为36个月，分12期偿还，且前两次都是每3个月5000万的偿还额，还比较轻松，9个月之后要还2亿元的时候，已经是年底结算，全国项目都在回款，可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。
3月14日发生了另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产;资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。
8应收账款收益权转让
华夏幸福做过两种应收账款收益权的转让。
第一种是《商品房买卖合同》项下可收取的待付购房款，这个比较容易理解。2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署《应收账款买卖协议》，由平安信托设立信托计划，以信托计划项下信托资金为限购买华夏幸福享有的标的应收账款中的初始应收账款，以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款。现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户划转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元;循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值，循环购买部分累计不超过100亿元。
听起来很复杂，其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现金，与上面的债权转让大同小异。
第二种就比较特殊了，是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月30日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。
也就是说，名为转让，实为抵押。了解华夏幸福模式的人都知道，这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。
值的一提的是，这么好的交易，华夏幸福这5年来只做过2笔，分别是2012年对东莞信托的一笔，以及2015年对汇添富的这一笔，在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底华夏幸福报表里的应收账款已经高达72亿元，是个非常危险的存在，华夏幸福肯定也希望能够多抵押一些，但是很显然，金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁，一旦爆炸破坏力非同小可，因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几。
9资产支持证券(ABS)
自2014年11月11月资产证券化备案制新规出台以来，交易所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长。由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下，各类投资机构对资产支持证券需求旺盛，华夏幸福也希望能够在其中分一杯羹。
2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市。
此次专项计划发行总规模不超过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过二百人，规模不超过23亿元;次级资产支持证券由幸福物业认购。
发行期限方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。
华夏幸福表示，此次募集资金主要用于补充流动资金。幸福物业签署《差额支付承诺函》，对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。华夏幸福为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带责任保证担保。
10特定收益权转让
这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协议如出一辙，但更规模更小更直接一些。2014年6月19日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。
11股权收益权转让
2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。
12战略引资
战略引资，不是简单的财务性融资，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。比如2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后，华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。
天方资产进入后，不仅派人进驻董事会，参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、利润分红。华夏幸福屡屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力，能够实现更快地扩张。
13关联方借款
华夏幸福还有几个重要的关联方，都是银行系统的，这也给自己开辟了一条更便利的融资渠道。2014年，华夏幸福的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。
同样的借款还有很多次。比如2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事，因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。
14特殊信托计划
2015年5月26日，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。
15夹层式资管计划
华夏幸福非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划，来进行短期的融资。2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4亿元,湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城。
资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似，本质也是一种夹层融资。类似这种资管增资，仅2015年一年时间华夏幸福就运用了15次之多，涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。
16定向增发
2016年1月18日，华夏幸福渴盼已久的定向增发完成了资金的募集，最终为华夏幸福拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出，增加了净资产规模，又能够快速填补资本缺口，堪称“一本万利”。
17委托贷款
委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱;另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压。
2013年之前，华夏幸福较少使用这种贷款形式，但随着2014年资金需求量爆发，华夏幸福也开始频频使用委托贷款，如2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银行股份有限公司北京分行签署《人民币单位委托贷款借款合同》，借款金额7亿元。
18银团贷款
银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(Banking Group)采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言，这些抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。
银团贷款在海外融资市场上比较常见，不得不说，华夏幸福又开了产业地产商的一个先河。2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元，期限为1年，借款利率为8.5%。
19银行承兑
这是华夏幸福在2015年新开发出的一种融资手段，也称为“银承”或“银票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。华夏幸福在2015年一共用了3次，如2015年3月11日，华夏幸福下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》，票面金额共计2亿元，承兑金额1亿元。
20短期融资券
和银承一样都是短期融资的利器。2015年5月26日，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行期限1年。
21股票质押和对外担保
严格来讲，这个股票质押和对外担保都不算华夏幸福的融资行为，前者是它的控股股东华夏控股的行为，后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与华夏幸福的融资息息相关，我们也在最后把它们列入进来。
在华夏幸福及其下属公司的很多融资中，华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任，再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保。拿什么担保?主要靠华夏控股与王文学手中持有的华夏幸福股票。
在融资高峰时期，如2015年1月，华夏控股将持有华夏幸福股票中的88%都质押了出去，当时也正是处于华夏幸福股票的高峰期(约50元/股)，在5月份之前的整个大牛市中，华夏控股的这个质押比率一直处于80%以上，道理显而易见，股价越高，就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银。
而到了2016年3月，华夏幸福的股价处于低谷期(约23元/股)，再加上大量公司债发行与定向增发的完成，现金充沛，华夏控股也明显减少了股票质押的规模，持有华夏幸福股票的质押比例只剩下40%。 ;
❷ 房地产那么赚钱，为什么开发商负债那么高，赚的钱都去哪了
巨额的财富、庞大的资金量，这都是人们对房地产企业的普遍印象。然而，等到人们细细看那风光无限的背后，却发现那些身价百亿、千亿的房地产企业早已债台高筑。
不仅是房地产企业“满身伤痕”，所有的环节都是“负债累累”。百姓买房的房贷近50多万亿，卖地的地方政府债务也高达100多万亿。每个环节的相关方都处于一个负债的状态，钱究竟去哪儿了？
一、房企的钱去哪了？
为什么看起来赚得盆满钵满的中国房企，却面临着债务压顶的压力？原因是房地产行业是一个高杠杆的行业，其特殊的行业性质迫使它只能在高负债的压力下负重前行。对于房企来说，向政府买地需要时间，建造起楼盘需要时间，包括售楼以及交房都是一个长期的过程。
结语
总而言之，目前的房企处于一个转型升级的阶段。对于房企来说，一直强加杠杆不是长久之策，重要的是要控制规模、稳定发展以及稳重经营。多元化经营固然可取，但绝不能像恒大一样把自己“作到”破产！
❸ 房企净负债率是什么意思
所谓房企净负债率说的是房地产企业的总负债比例，又可以说是净借款比率。房企净负债率 =( 计息负债 - 现金余额 )* 净资产。根据三道红线的有关规律规定，房地产企业的净负债率可以大于100%。但是相比较资产负债率还有现金短期负债率，房地产企业的相关净负债率是要容易优化一些的。房地产企业可以通过出售项目的种种形式来直接获得投资人的现金流，这样就可以大大地降低公司的净负债率了。 房地产企业的高净负债率表明，在企业资金来源中，债务资金较多，业主资金较少。净负债率较高，财务风险较高，当资金出现问题时，就会出现资金链断裂，如果债务不能及时偿还，可能会导致企业破产等情况。
房企负债率的注意事项
1 、剔除预收款后的资产负债率超过 70% ；
2 、净负债率超过 100% ；
3 、现金短期负债率要小于 1 ，主要是为了消除资本因素。基础设施投资包括预算资金，房地产投资包括公司自有资金和预收款。
❹ 负债率高达98.5%，表面风光的房企为何都是这样负债累累
随着房价不断上涨，卖房成为了很多家庭都需要考虑的问题，人们对于房地产的关注度也就不断增加。而在绝大多数人的认知之中，房地产行是非常赚钱的，那些开发商就是有钱人的代名词。甚至还有人认为只要有人买房，那么钱就会源源不断的流入房地产公司的口袋中去， 可以说在公众眼中的“暴利行业”，房地产公司要排在首位。
近来一些时日，随着国家不断推行出一些关于房产行业的新政策。很多房地产企业因为之前的“高杠杆”，使得自身存在的问题不断暴露在大众面前。 而像是万达、恒大这种房地产企业因为债务问题而上热搜的新闻更是不断出现，一时之间引起了很多人的广泛关注。也有人感慨，原来这些房地产企业也不过是表面风光。
根据相关数据来看，房地产行业的整体的负债率在近几年以来，基本每年都在增加。 也可以说每隔一段时间，国内的房地产企业总体负债情况，就会创下 历史 新高 。对于国人而言，因为文化属性的原因，大多数人是非常抵触“负债”这个事情的，并且因为很多被曝光出来的房地产企业都十分出名，更是受到大众的高度关注。
现如今，对于中国的诸多房地产企业来说，整个房地产行业的负债率平均将近80%，这是非常高的一个负债率数值。 而众人熟知的恒大地产负债15195.44亿元，更是突破了万亿的天文数目。
而像是万科、碧桂园负债金额皆是达到了9000亿以上，绿地的负债金额也高达6850亿，至于像是中海、绿城、龙湖这些知名房地产企业均有千亿级别的债务。
当这些房地产企业的债务数据展现在大众面前的时候，人们才意识到房地产企业的负债率已经超乎想象的高。同时又有很多疑问浮上心头， 在众多行业之中为什么看起来更为赚钱的房地产企业反倒负债率更高，基本每一家房地产企业都存在着高额的负债情况，这些企业就没有任何的担忧么？
其实房地产企业之所以债务率比其他行业更高，这也是房地产企业的自然属性所决定的。 在经济学中将房地产行业称作“资金密集型”，并且对于房地产企业来说，资金回流的周期要远远长于其他行业。
而像是一般的行业，其运营模式上面基本就是属于我拿出来一部分钱，投入到企业里面，然后将企业的商品卖出。在这个过程中获得了一部分的利润，然后拿着一部分利润再次进行投资，而另一部分利润则用来扩大企业的整体规模、股东的分红以及员工的工资等等。
前文也说了，房地产企业属于投资大、周转周期比较长的行业，所以这种运营的模式并不适合房地产企业。 除非你有着非常庞大的资金流，但是对于整个市场而言，谁敢说自己的资金流“非常庞大”？故而房地产企业在一定范围内有计划的存在负债是很正常的一种现象，反倒还利于公司整体的发展。
对于我国来说，在房地产行业实行了一种制度，叫做“预售制”。就是说开发商与买房者进行了合同签约之后，买房者支付了自己的购房款。开发商就可以拿着这笔钱进行下一个楼盘的开发。 在楼没有建好之前，这笔钱是算作房地产公司的负债，只有建好并且交房之后才可以算做房地产开发商的真正收入。
所以对于房地产公司来讲，我们平常看到的高额负债里面，是包含了这部分由预售款而形成的负债。 所以要想知道一家房地产公司的真正负债情况的时候，除去看总负债以及负债率之外，我们还需要看的是这家房地产公司的净负债情况。 这也是很多房地产企业虽然看起来负债率非常高，但是自身却并不慌张的原因。
但是这并不是说这诸多的房地产公司负债不多。 比如说近几年“暴雷”不断的恒大地产，根据相关数据来看净负债高达183.7%。而更为夸张的就是融创的净负债率更是高达202.1%。
而在之前的几年里无论是恒大还是融创都属于在国内非常火爆的房地产企业。按照常理说等到资金周转到手之后，负债率应该是会下降的。 但是这些在我们眼中收入不断增加的房地产企业，负债依然还是不断增加，其实这和房地产商们的运营模式有关系。
在房地产行业有一个词十分流行，那就是“空手套白狼”。这也是诸多房地产企业运营公司的模式。 所谓的“空手套白狼”其实就是房地产企业拿着从银行借到的贷款，然后拿着贷款在城市拿地开发地产，将房子卖出去之后赚取利润。 这些利润有部分是成本，剩下的就会偿还债务以及开发新的公司项目。
这种模式是一个循环，越是大型的房地产公司，越是在银行进行高额的贷款。比如说恒大、碧桂园等等知名的房地产企业局势在这种模式下向银行进行高额借款，然后疯狂地在城市里面拿地。 在这个过程之中，房地产企业正在开发建设的项目也可以拿去银行进行贷款抵押，故而房地产企业的负债就会像滚雪球一样越来越大。
在国内的众多房地产公司里面，万科可以说是口碑不错的一家房地产企业了，但是万科低负债率也常年在80%上下。在我们看来，房地产公司的收入随着房价的攀升在不断的增加，但是相对应的低价仔仔攀升。 而国内诸多的房地产企业为了自己的利益最大化，就会进行迅速的拿地扩张。
买房获得的利润在我们看起来很多， 但是对于诸多的房地产企业来说，这些利润远远赶不上他们为了自己迅速扩张而展现出来的负债增长速度。 领头企业都是这样的情况，行业内的其他房地产企业也是有样学样，最终就造成了整个房地产行业出现了高额负债的情况。
然而，对于这些房地产企业来说， 过度的依赖“负债”来进行公司的运营，本身就存在着十分巨大的风险。 因为负债率太高，一旦出现一些无法预测的事件，企业的现金流就会出现问题，资金链断裂就会引起“多米诺骨牌效应”，最终只能向一些房地产企业那样忍痛将自己的一些资产变卖，从而填补缺口。
在过去的很多年中，高负债拿地在房地产行业里面是十分常见的一种做法。但是随着国家政策的推行以及央行划出的“三道红线”，这种模式遭受到了很大的限制。而之所以对房地产行业进行限制，就是因为 如果房地产企业一旦出现严重问题，最终承受损失和风险的还是国家和购房者们。
在人们的普遍认知中，企业的额利润增长十分的重要，认为企业的亏损决定了这个企业是否处于风险状态，其实，这种认知是错误的。 就比如说人们非常熟悉的京东，长年以来公布的财务报告都处于一个亏损的状态，但是人们很惊奇的发现，京东非但没有出现什么危机，反而有一种“越做越大”的发展趋势。
之所以京东在常年亏损的情况下，依然呈现出了极其强大的发展活力。就是因为在京东的账户上面存在着非常充足的“现金流”，这也得益于京东的掌舵人刘强东长久以来坚持的经营理念“现金流压倒一切”。 对于一个企业从财务角度来说，最重要的不是盈利而是“现金流”的存在。
为什么说“现金流”对于一个企业来说比利润还要重要？ 就是因为“现金流”代表着稳定，一个企业的“现金流”如果十分充足。那么对于这个企业来讲遇到一些大的波折也只是遭受部分损失，而不会出现企业为了自救“拆了东墙补西墙”的现象。
在2008年的时候，在整个世界的范围之内刮起了一场巨大的金融风暴。而这场风暴的源头就是因为美国华尔街的一家具有150多年 历史 的老牌知名投资商行。
这家知名投资行名为雷曼兄弟，在金融行业创造了无数的传奇故事被人们津津乐道，是华尔街当之无愧的金融巨头之一。在2008年9月的时候，这家投资行的总资产将近7000亿美元， 因为没有筹备到足够的现金，这个金融巨头一夜之间分崩离析，造成了全球性金融风暴的到来。
雷曼兄弟成为了 历史 ，也变成了“现金流”断裂的经典案例。对于房地产企业也是一样，在房地产行业的黄金时期，也许这种高额负债进行迅速扩张的模式一时半会能得到非常丰润的利益。 但却给自己埋下了很大的风险种子，一旦遇到突发事件这些房地产公司就会出现“玩脱了”的情况。
所以对于房地产公司来说，经历了2020年因为疫情而产生的“黑天鹅”事件。 再加上国家对于房地产融资的政策收紧以及“三道红线”出台，诸多房地产企业应该进行自我反思，毕竟加大杠杆进行企业项目扩张的模式已经不再适合当下的市场情况。
负债累累已经成为了房地产企业常见的现象，在这样的大环境之下，企业需要暂时停下自己不断扩张的脚步。 减少自身的负债是首要考虑解决的问题，在资金回流的问题上面“下功夫”。 转变以往的发展模式，强大自身才是硬道理，从而在市场多变的情况下，房地产企业才能更好地提升自己的生存能力。