❶ 一個民營房企通過21種融資手段融資3000億是如何做到的
一個民營房企通過21種融資手段融資3000億是如何做到的？
一個民營房企是如何通過21種融資手段融資3000億的?下文是相關資訊，歡迎大家閱讀與了解。
1銷售輸血法
首先不得不提的是華夏幸福的“銷售輸血法”，那就是眾所周知的住宅銷售，這也是多年來華夏幸福業績支撐和血流順暢的關鍵保障。
全球企業界有一句人所共知的話：“現金流比利潤更重要!”由於產業新城開發曠日持久，現金流進出嚴重不匹配，如果沒有多年來住宅銷售的給力支持，別說做到如今的品牌規模，就連活下去都成問題。
我們來看一下華夏幸福歷年的住宅銷售額。2015年723.53億，2014年512.54億，2013年374.24億，2012年211.35億，白花花的住宅銷售回款是華夏幸福規模迅速膨脹和產業新城全國遍地開花的重要保證。
2信託借款
信託借款歷年來都是占華夏幸福最大比例的融資形式，雖然信託融資成本是所有融資形式中最高的，但由於門檻較低，選擇面廣，數額巨大，一直是地產公司最為倚賴的融資手段。比如2015年4月，華夏幸福的下屬公司大廠華夏就向大業信託有限責任公司借款金額25億元。
信託占總體融資比例2012年達到73%，2014年和2013年，也分別佔到44%和43%，2015年，信託融資總規模達到190億元，為40%，由此也可以看到，早期華夏幸福必須更加依託於高成本、低門檻的信託融資，隨著規模的增加、品牌知名度的提升，融資渠道也開始逐漸拓寬，高成本信託融資的比例也在逐漸降低。
3公司債
2016年3月29日，華夏幸福第二期公司債券發行完畢，發行規模30億元，期限5年，在第3年末附公司上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權，票面利率5.19%。2015年開始房地產行業的資金面寬松，整體融資成本下降是個普遍趨勢，從2015年二季度開始的公司債發行大潮舊很能說明問題，很多公司債成本都在5%左右。這個趨勢一直延續到2016年一季度，華夏幸福從2015年開始連續幾筆低成本的公司債發行，也成功將其平均融資成本從9.64%拉低到7.92%。這對華夏幸福節省利息支出、提升利潤率可是起到關鍵性作用的。
4夾層融資
什麼是夾層融資?說白了就是明股暗債，表面上看起來是股權轉讓，但實際約定未來回購，並以差價作為利息或支付約定利息，由於介入股債之間，故曰“夾層”。
華夏幸福非常擅長這種靈活機動的融資形式。例如2013年11月，由華澳信託募資10億元，投入華夏幸福旗下的北京豐科建。其中向北京豐科建增資7.6億元，向北京豐科建提供信託貸款2.4億元。交易完成後，華澳信託對豐科建持股66.67%，九通投資持股33.33%。這樣一來，華夏幸福變成了“小股操盤”的形式。
這種夾層融資最大得好處還在於財務報表更漂亮。這個怎麼理解?由於華夏幸福成為了小股東，豐科建不再進行並表，那麼豐科建的負債也不再體現在華夏幸福的合並報表之中，成為表外負債，這樣無疑就優化了資產負債表，是現在很流行的一種財務處理方式。
這種夾層融資華夏幸福屢試不爽。隨後幾年時間，華夏幸福又分別與華鑫信託、長江財富、平安信託等眾多信託公司故技重施，把旗下公司股權轉讓或直接增資，華鑫信託、平安信託和長江財富等都有經營收益權，並可以在相應的時間內選擇靈活的退出方式。
5售後回租式融資租賃
這也是華夏幸福非常擅長的融資方式，絕對的“變廢為寶”。名字聽起來比較復雜，但一看實例大家很容易明白。2014年3月，大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司以其所擁有的大廠潮白河工業園區地下管網，以售後回租方式向中國外貿金融租賃有限公司融資3億元，年租息率7.0725%，為期兩年。
也就是說，華夏幸福把工業園區的地下管線賣給融資租賃公司，該公司再把管線回租給華夏幸福，華夏幸福每年付給該公司租金(3億元*7.0725%)，並在每隔半年不等額的償還本金，直到2年後等於實際上以3億元的總價格回購這些管線。
2014年5月，吃到甜頭的華夏幸福又跟中國外貿金融租賃有限公司做了一筆幾乎一模一樣的買賣，以2.86億元再次把一部分園區地下管線賣給中國外貿金融租賃有限公司，年租息率則便宜了一些，6.15%，依然是兩年後回購完畢。
顯然，華夏幸福以遠遠低於其他融資形式的成本，用沒有任何現金流價值的地下管線，獲得了近6億元的真金白銀，以華夏幸福項目的收益率，在覆蓋這些成本的基礎上還能有相當不錯的收成，應該說是一筆十分劃算的融資交易。
6債務重組
這也是華夏幸福一種巧妙的玩法，債務快到期了，就來個乾坤大挪移，將這筆債務轉讓給別家，相當於延長了還款日期，或者說就是又借到一筆新的融資。
2014年8月28日，恆豐銀行對華夏幸福子公司三浦威特享有8億元債權即將到期，經過幾方商量，恆豐銀行將標的債權轉讓給長城資管，三浦威特接受該項債務重組。債務重組期限為30個月。相當於延長了對銀行的還款期限，將融資期限延長了30個月。
債務重組期限為30個月，長城資產對三浦威特的重組收益為：從2014年9月至2015年9月按照未償還重組債務本金的8%/年計算，日利率=8%÷360;從2015年9月至2017年3月按照未償還重組債務本金的12%/年計算，日利率=12%÷360。逾期還款的，逾期罰息利率按重組利率上浮30%計算。不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利。
7債權轉讓
這其實跟前面的債務重組很像，這是一種較為常見的融資形式，即將自己享有的債權以一定現金作價賣給第三方，相當於以一定的成本提前回收了這部分現金，加快了債權盤活和資金周轉速度，很多處於快速擴張期的公司都會傾向於採取這種融資方式。
2014年3月8日，同屬華夏幸福旗下的京御地產和大廠華夏之間的債務協議就被做了這樣的文章。由於京御地產還欠大廠華夏19.78億元，大廠華夏以其中到期的18.85億元作價15億元賣給信達資產。這樣一來，其中的3.85億元就相當於大廠華夏提前收回現金的`成本。
在大廠華夏提前收回現金興高采烈地離場後，京御地產日子也並不難過。因為這些債務的重組寬限期為36個月，分12期償還，且前兩次都是每3個月5000萬的償還額，還比較輕松，9個月之後要還2億元的時候，已經是年底結算，全國項目都在回款，可以說節奏的拿捏讓自己非常舒服。
3月14日發生了另一次債權融資。京御地產擬將其持有的對天津幸福100180萬元的債權轉讓給天方資產，天方資產向京御地產支付債權轉讓價款10億元。債權轉讓後，債務重組期限為2年。天津幸福將債務本金中的10億萬元於債務重組期限屆滿時一次性支付給天方資產;資金佔用費由天津幸福自債務重組開始之日起按季支付至天方資產指定賬戶，資金佔用費費率為債務重組金額的9.8%/年。這與上一筆融資除了在還債期限和方式上有別之外，基本大同小異。
8應收賬款收益權轉讓
華夏幸福做過兩種應收賬款收益權的轉讓。
第一種是《商品房買賣合同》項下可收取的待付購房款，這個比較容易理解。2016年3月9日，華夏幸福與平安信託簽署《應收賬款買賣協議》，由平安信託設立信託計劃，以信託計劃項下信託資金為限購買華夏幸福享有的標的應收賬款中的初始應收賬款，以應收賬款現金流回款余額為限循環購買公司享有的標的應收賬款中的循環購買應收賬款。現金流回款余額指扣除由監管銀行按照平安信託指令將應收賬款現金流回款中的相應款項從應收賬款收款賬戶劃轉至信託財產專戶後的余額。初始應收賬款的買賣價款為20億元;循環購買應收賬款的買賣價款為應收賬款的賬面值，循環購買部分累計不超過100億元。
聽起來很復雜，其實就把未來要收到的錢提前先賣給平安信託，以一定的融資成本提前迴流現金，與上面的債權轉讓大同小異。
第二種就比較特殊了，是對地方政府享有的應收賬款收益權轉讓。2015年7月30日，華夏幸福子公司九通投資將其合法持有的大廠鼎鴻對大廠回族自治縣財政局享有的應收賬款人民幣8億元，以及嘉興鼎泰對長三角嘉善科技商務服務區管理委員會享有的應收賬款人民幣7億，共計15億元的應收賬款收益權轉讓給匯添富資本。九通投資擬於目標應收賬款收益權轉讓期滿12個月後，向匯添富資本回購目標應收賬款收益權。
也就是說，名為轉讓，實為抵押。了解華夏幸福模式的人都知道，這些應收賬款主要是地方政府應該支付給華夏幸福招商落地投資額45%的產業發展服務費用，約定是最多5年支付，實際上什麼時候還，或者說到底還不還就真不清楚了。華夏幸福用這兩筆不知道什麼時候能還的應收賬款換來15億真金白銀用一年，絕對也是一筆超級劃算的買賣，匯添富資本也不在乎這筆錢到底還不還，反正有的利息賺也很開心。
值的一提的是，這么好的交易，華夏幸福這5年來只做過2筆，分別是2012年對東莞信託的一筆，以及2015年對匯添富的這一筆，在總體融資規模的比例可謂九牛之一毛。2015年底華夏幸福報表裡的應收賬款已經高達72億元，是個非常危險的存在，華夏幸福肯定也希望能夠多抵押一些，但是很顯然，金融機構也非常擔心這些“隱雷”的威脅，一旦爆炸破壞力非同小可，因此多年來敢於刀口舔血者寥寥無幾。
9資產支持證券(ABS)
自2014年11月11月資產證券化備案制新規出台以來，交易所資產支持證券發行規模2015年呈現明顯加速增長。由於在降息周期和金融市場“優質資產荒”的大背景下，各類投資機構對資產支持證券需求旺盛，華夏幸福也希望能夠在其中分一杯羹。
2015年11月23日，上海富誠海富通資產管理有限公司擬設立“華夏幸福物業一期資產支持專項計劃”，以專項計劃募集資金購買幸福物業所享有的物業費債權及其他權利，以基於物業費債權及其他權利所獲得的收益作為支付資產支持證券持有人本金及收益資金來源。此次專項計劃將於上海證券交易所掛牌上市。
此次專項計劃發行總規模不超過24億元，其中優先順序資產支持證券面向合格投資者發行，發行對象不超過二百人，規模不超過23億元;次級資產支持證券由幸福物業認購。
發行期限方面，專項計劃優先順序資產支持證券擬分為五檔，預期期限分別為1年、2年、3年、4年及5年，次級資產支持證券期限為5年。
華夏幸福表示，此次募集資金主要用於補充流動資金。幸福物業簽署《差額支付承諾函》，對專項計劃資金不足以支付優先順序資產支持證券持有人預期收益和未償本金余額的差額部分承擔補足義務。華夏幸福為幸福物業在《差額支付承諾函》項下的義務提供連帶責任保證擔保。
10特定收益權轉讓
這其實與平安信託的那一筆商品房應收賬款買賣協議如出一轍，但更規模更小更直接一些。2014年6月19日，大廠華夏、大廠京御地產、京御幸福、京御地產、香河京御、固安京御幸福分別與信風投資管理有限公司簽署《特定資產收益權轉讓協議》，約定轉讓方向信風投資轉讓特定資產收益權，特定資產為轉讓方與付款人已簽訂的《商品房買賣合同》項下除首付款外的購房款項，轉讓價款分別為6300萬元、1300萬元、5200萬元、8400萬元、2200萬元、8600萬元。
11股權收益權轉讓
2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5億元的價格受讓九通投資持有的三浦威特30.9%股權的股權收益權，九通投資擬於該股權收益權轉讓期滿24個月後，向建行廊坊分行回購標的股權的股權收益權。這種融資本質上與上面的債權轉讓、特定資產收益權轉讓等等都是一樣的，是一種預期收益權的抵押借款，無非是標的物的區別而已。
12戰略引資
戰略引資，不是簡單的財務性融資，入資方是要實實在在參與經營管理，並按照持股比例享受經營收益的。比如2013年10月，資產管理公司天方資產就向華夏幸福旗下的孫公司九通投資其中注資30億元，13.9億元進入注冊資本，16.1億元進入資本公積。注資後，華夏幸福的子公司京御地產持有其55%股權，天方資產持有其45%股權。
天方資產進入後，不僅派人進駐董事會，參與經營管理，並享受九通投資的投資收益、利潤分紅。華夏幸福屢屢利用這種讓渡股權和收益的模式增強資本實力，能夠實現更快地擴張。
13關聯方借款
華夏幸福還有幾個重要的關聯方，都是銀行系統的，這也給自己開辟了一條更便利的融資渠道。2014年，華夏幸福的兩個間接控股子公司三浦威特和大廠鼎鴻分別向廊坊銀行營業部借款人民幣5800萬元、3400萬元，借款期限均為1年，借款利率均為9%左右。而廊坊銀行正是華夏幸福的關聯方：公司董事長王文學擔任廊坊銀行董事，公司董事郭紹增擔任廊坊銀行副董事長。
同樣的借款還有很多次。比如2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊聯社借款人民幣1億元，借款期限為1年，借款利率為6.955%。公司董事郭紹增任廊坊城郊聯社理事，因此廊坊城郊聯社同樣是華夏幸福的關聯方。
14特殊信託計劃
2015年5月26日，華夏幸福的兩家下屬公司，三浦威特對廊坊華夏享有3億元債權，三浦威特以這3億元債權作為基礎資產，委託西藏信託設立信託計劃，信託項目存續期預計為12個月，西藏信託同意受讓標的債權，轉讓對價為3億元，三浦威特承諾將於信託終止日前的任一核算日按《債權轉讓協議》約定支付標的債權回購款項。
15夾層式資管計劃
華夏幸福非常擅長和資產管理公司達成這種資管計劃，來進行短期的融資。2015年，華夏幸福及兩家下屬公司京御地產、華夏新城與大成創新、湘財證券這兩家公司簽署相關文件，涉及大成創新發行的專項資產管理計劃向華夏新城增資4億元,湘財證券管理的集合資產管理計劃或推薦的客戶將認購大成創新發行的專項資產管理計劃。大成創新有權自出資日起滿12個月後，與京御地產簽署《股權受讓合同》退出華夏新城。
資管計劃的整體形式與上述的戰略引資模式相似，本質也是一種夾層融資。類似這種資管增資，僅2015年一年時間華夏幸福就運用了15次之多，涉及資管公司包括歌斐資產、金元百利、平安大華、恆天財富等。
16定向增發
2016年1月18日，華夏幸福渴盼已久的定向增發完成了資金的募集，最終為華夏幸福拿到了69億元的真金白銀。定向增發這種股票類融資沒有利息成本支出，增加了凈資產規模，又能夠快速填補資本缺口，堪稱“一本萬利”。
17委託貸款
委託貸款名為貸款，卻不是銀行貸款。說直白一些就是“私人借款”，但經過銀行這一道口使得借貸合法化。比如A給B錢，有2種方法，一種是A委託銀行放貸款，銀行找到B，銀行收取中間業務費和賬戶管理費，A拿到高於銀行的利息，B拿到錢;另一種是AB委託銀行成為中介人以使借貸合法化，銀行收個手續費，A拿到協定利息，B拿到錢。由於這些年委託貸款屢屢用於地下融資、助推股市和樓市泡沫，自身也蘊含著很多潛在風險，故而一直受到銀監會的強烈打壓。
2013年之前，華夏幸福較少使用這種貸款形式，但隨著2014年資金需求量爆發，華夏幸福也開始頻頻使用委託貸款，如2015年11月，大廠孔雀城與金元百利、上海銀行股份有限公司北京分行簽署《人民幣單位委託貸款借款合同》，借款金額7億元。
18銀團貸款
銀團貸款是一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團(Banking Group)採用同一貸款協議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。對於產業地產商而言，這些抱團銀行對你的信心，往往比成堆的黃金更值錢。
銀團貸款在海外融資市場上比較常見，不得不說，華夏幸福又開了產業地產商的一個先河。2014年10月，華夏幸福間接控股子公司三浦威特從固安縣農信社、廊坊城郊農信社、永清縣農信社、大城縣農信社及三河市農信社組成的社團貸款人貸款1億元，期限為1年，借款利率為8.5%。
19銀行承兌
這是華夏幸福在2015年新開發出的一種融資手段，也稱為“銀承”或“銀票”，英文叫做“Bank'sAcceptanceBill”。華夏幸福在2015年一共用了3次，如2015年3月11日，華夏幸福下屬公司三浦威特與滄州銀行股份有限公司固安支行簽署《銀行承兌協議》，票面金額共計2億元，承兌金額1億元。
20短期融資券
和銀承一樣都是短期融資的利器。2015年5月26日，華夏幸福控股子公司九通基業投資有限公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過人民幣28億元的短期融資券，發行期限1年。
21股票質押和對外擔保
嚴格來講，這個股票質押和對外擔保都不算華夏幸福的融資行為，前者是它的控股股東華夏控股的行為，後者是華夏系公司之間為了融資而進行的擔保行為。但是由於這些行為都與華夏幸福的融資息息相關，我們也在最後把它們列入進來。
在華夏幸福及其下屬公司的很多融資中，華夏控股以及實際控制人王文學都附有連帶擔保責任，再加上華夏控股自身的產業和投融資也需要大量的質押融資和各類擔保。拿什麼擔保?主要靠華夏控股與王文學手中持有的華夏幸福股票。
在融資高峰時期，如2015年1月，華夏控股將持有華夏幸福股票中的88%都質押了出去，當時也正是處於華夏幸福股票的高峰期(約50元/股)，在5月份之前的整個大牛市中，華夏控股的這個質押比率一直處於80%以上，道理顯而易見，股價越高，就越應該質押更多的股票以套取更多的真金白銀。
而到了2016年3月，華夏幸福的股價處於低谷期(約23元/股)，再加上大量公司債發行與定向增發的完成，現金充沛，華夏控股也明顯減少了股票質押的規模，持有華夏幸福股票的質押比例只剩下40%。 ;
❷ 房地產那麼賺錢，為什麼開發商負債那麼高，賺的錢都去哪了
巨額的財富、龐大的資金量，這都是人們對房地產企業的普遍印象。然而，等到人們細細看那風光無限的背後，卻發現那些身價百億、千億的房地產企業早已債台高築。
不僅是房地產企業「滿身傷痕」，所有的環節都是「負債累累」。百姓買房的房貸近50多萬億，賣地的地方政府債務也高達100多萬億。每個環節的相關方都處於一個負債的狀態，錢究竟去哪兒了？
一、房企的錢去哪了？
為什麼看起來賺得盆滿缽滿的中國房企，卻面臨著債務壓頂的壓力？原因是房地產行業是一個高杠桿的行業，其特殊的行業性質迫使它只能在高負債的壓力下負重前行。對於房企來說，向政府買地需要時間，建造起樓盤需要時間，包括售樓以及交房都是一個長期的過程。
結語
總而言之，目前的房企處於一個轉型升級的階段。對於房企來說，一直強加杠桿不是長久之策，重要的是要控制規模、穩定發展以及穩重經營。多元化經營固然可取，但絕不能像恆大一樣把自己「作到」破產！
❸ 房企凈負債率是什麼意思
所謂房企凈負債率說的是房地產企業的總負債比例，又可以說是凈借款比率。房企凈負債率 =( 計息負債 - 現金余額 )* 凈資產。根據三道紅線的有關規律規定，房地產企業的凈負債率可以大於100%。但是相比較資產負債率還有現金短期負債率，房地產企業的相關凈負債率是要容易優化一些的。房地產企業可以通過出售項目的種種形式來直接獲得投資人的現金流，這樣就可以大大地降低公司的凈負債率了。 房地產企業的高凈負債率表明，在企業資金來源中，債務資金較多，業主資金較少。凈負債率較高，財務風險較高，當資金出現問題時，就會出現資金鏈斷裂，如果債務不能及時償還，可能會導致企業破產等情況。
房企負債率的注意事項
1 、剔除預收款後的資產負債率超過 70% ；
2 、凈負債率超過 100% ；
3 、現金短期負債率要小於 1 ，主要是為了消除資本因素。基礎設施投資包括預算資金，房地產投資包括公司自有資金和預收款。
❹ 負債率高達98.5%，表面風光的房企為何都是這樣負債累累
隨著房價不斷上漲，賣房成為了很多家庭都需要考慮的問題，人們對於房地產的關注度也就不斷增加。而在絕大多數人的認知之中，房地產行是非常賺錢的，那些開發商就是有錢人的代名詞。甚至還有人認為只要有人買房，那麼錢就會源源不斷的流入房地產公司的口袋中去， 可以說在公眾眼中的「暴利行業」，房地產公司要排在首位。
近來一些時日，隨著國家不斷推行出一些關於房產行業的新政策。很多房地產企業因為之前的「高杠桿」，使得自身存在的問題不斷暴露在大眾面前。 而像是萬達、恆大這種房地產企業因為債務問題而上熱搜的新聞更是不斷出現，一時之間引起了很多人的廣泛關注。也有人感慨，原來這些房地產企業也不過是表面風光。
根據相關數據來看，房地產行業的整體的負債率在近幾年以來，基本每年都在增加。 也可以說每隔一段時間，國內的房地產企業總體負債情況，就會創下 歷史 新高 。對於國人而言，因為文化屬性的原因，大多數人是非常抵觸「負債」這個事情的，並且因為很多被曝光出來的房地產企業都十分出名，更是受到大眾的高度關注。
現如今，對於中國的諸多房地產企業來說，整個房地產行業的負債率平均將近80%，這是非常高的一個負債率數值。 而眾人熟知的恆大地產負債15195.44億元，更是突破了萬億的天文數目。
而像是萬科、碧桂園負債金額皆是達到了9000億以上，綠地的負債金額也高達6850億，至於像是中海、綠城、龍湖這些知名房地產企業均有千億級別的債務。
當這些房地產企業的債務數據展現在大眾面前的時候，人們才意識到房地產企業的負債率已經超乎想像的高。同時又有很多疑問浮上心頭， 在眾多行業之中為什麼看起來更為賺錢的房地產企業反倒負債率更高，基本每一家房地產企業都存在著高額的負債情況，這些企業就沒有任何的擔憂么？
其實房地產企業之所以債務率比其他行業更高，這也是房地產企業的自然屬性所決定的。 在經濟學中將房地產行業稱作「資金密集型」，並且對於房地產企業來說，資金迴流的周期要遠遠長於其他行業。
而像是一般的行業，其運營模式上面基本就是屬於我拿出來一部分錢，投入到企業裡面，然後將企業的商品賣出。在這個過程中獲得了一部分的利潤，然後拿著一部分利潤再次進行投資，而另一部分利潤則用來擴大企業的整體規模、股東的分紅以及員工的工資等等。
前文也說了，房地產企業屬於投資大、周轉周期比較長的行業，所以這種運營的模式並不適合房地產企業。 除非你有著非常龐大的資金流，但是對於整個市場而言，誰敢說自己的資金流「非常龐大」？故而房地產企業在一定范圍內有計劃的存在負債是很正常的一種現象，反倒還利於公司整體的發展。
對於我國來說，在房地產行業實行了一種制度，叫做「預售制」。就是說開發商與買房者進行了合同簽約之後，買房者支付了自己的購房款。開發商就可以拿著這筆錢進行下一個樓盤的開發。 在樓沒有建好之前，這筆錢是算作房地產公司的負債，只有建好並且交房之後才可以算做房地產開發商的真正收入。
所以對於房地產公司來講，我們平常看到的高額負債裡面，是包含了這部分由預售款而形成的負債。 所以要想知道一家房地產公司的真正負債情況的時候，除去看總負債以及負債率之外，我們還需要看的是這家房地產公司的凈負債情況。 這也是很多房地產企業雖然看起來負債率非常高，但是自身卻並不慌張的原因。
但是這並不是說這諸多的房地產公司負債不多。 比如說近幾年「暴雷」不斷的恆大地產，根據相關數據來看凈負債高達183.7%。而更為誇張的就是融創的凈負債率更是高達202.1%。
而在之前的幾年裡無論是恆大還是融創都屬於在國內非常火爆的房地產企業。按照常理說等到資金周轉到手之後，負債率應該是會下降的。 但是這些在我們眼中收入不斷增加的房地產企業，負債依然還是不斷增加，其實這和房地產商們的運營模式有關系。
在房地產行業有一個詞十分流行，那就是「空手套白狼」。這也是諸多房地產企業運營公司的模式。 所謂的「空手套白狼」其實就是房地產企業拿著從銀行借到的貸款，然後拿著貸款在城市拿地開發地產，將房子賣出去之後賺取利潤。 這些利潤有部分是成本，剩下的就會償還債務以及開發新的公司項目。
這種模式是一個循環，越是大型的房地產公司，越是在銀行進行高額的貸款。比如說恆大、碧桂園等等知名的房地產企業局勢在這種模式下向銀行進行高額借款，然後瘋狂地在城市裡面拿地。 在這個過程之中，房地產企業正在開發建設的項目也可以拿去銀行進行貸款抵押，故而房地產企業的負債就會像滾雪球一樣越來越大。
在國內的眾多房地產公司裡面，萬科可以說是口碑不錯的一家房地產企業了，但是萬科低負債率也常年在80%上下。在我們看來，房地產公司的收入隨著房價的攀升在不斷的增加，但是相對應的低價仔仔攀升。 而國內諸多的房地產企業為了自己的利益最大化，就會進行迅速的拿地擴張。
買房獲得的利潤在我們看起來很多， 但是對於諸多的房地產企業來說，這些利潤遠遠趕不上他們為了自己迅速擴張而展現出來的負債增長速度。 領頭企業都是這樣的情況，行業內的其他房地產企業也是有樣學樣，最終就造成了整個房地產行業出現了高額負債的情況。
然而，對於這些房地產企業來說， 過度的依賴「負債」來進行公司的運營，本身就存在著十分巨大的風險。 因為負債率太高，一旦出現一些無法預測的事件，企業的現金流就會出現問題，資金鏈斷裂就會引起「多米諾骨牌效應」，最終只能向一些房地產企業那樣忍痛將自己的一些資產變賣，從而填補缺口。
在過去的很多年中，高負債拿地在房地產行業裡面是十分常見的一種做法。但是隨著國家政策的推行以及央行劃出的「三道紅線」，這種模式遭受到了很大的限制。而之所以對房地產行業進行限制，就是因為 如果房地產企業一旦出現嚴重問題，最終承受損失和風險的還是國家和購房者們。
在人們的普遍認知中，企業的額利潤增長十分的重要，認為企業的虧損決定了這個企業是否處於風險狀態，其實，這種認知是錯誤的。 就比如說人們非常熟悉的京東，長年以來公布的財務報告都處於一個虧損的狀態，但是人們很驚奇的發現，京東非但沒有出現什麼危機，反而有一種「越做越大」的發展趨勢。
之所以京東在常年虧損的情況下，依然呈現出了極其強大的發展活力。就是因為在京東的賬戶上面存在著非常充足的「現金流」，這也得益於京東的掌舵人劉強東長久以來堅持的經營理念「現金流壓倒一切」。 對於一個企業從財務角度來說，最重要的不是盈利而是「現金流」的存在。
為什麼說「現金流」對於一個企業來說比利潤還要重要？ 就是因為「現金流」代表著穩定，一個企業的「現金流」如果十分充足。那麼對於這個企業來講遇到一些大的波折也只是遭受部分損失，而不會出現企業為了自救「拆了東牆補西牆」的現象。
在2008年的時候，在整個世界的范圍之內颳起了一場巨大的金融風暴。而這場風暴的源頭就是因為美國華爾街的一傢具有150多年 歷史 的老牌知名投資商行。
這家知名投資行名為雷曼兄弟，在金融行業創造了無數的傳奇故事被人們津津樂道，是華爾街當之無愧的金融巨頭之一。在2008年9月的時候，這家投資行的總資產將近7000億美元， 因為沒有籌備到足夠的現金，這個金融巨頭一夜之間分崩離析，造成了全球性金融風暴的到來。
雷曼兄弟成為了 歷史 ，也變成了「現金流」斷裂的經典案例。對於房地產企業也是一樣，在房地產行業的黃金時期，也許這種高額負債進行迅速擴張的模式一時半會能得到非常豐潤的利益。 但卻給自己埋下了很大的風險種子，一旦遇到突發事件這些房地產公司就會出現「玩脫了」的情況。
所以對於房地產公司來說，經歷了2020年因為疫情而產生的「黑天鵝」事件。 再加上國家對於房地產融資的政策收緊以及「三道紅線」出台，諸多房地產企業應該進行自我反思，畢竟加大杠桿進行企業項目擴張的模式已經不再適合當下的市場情況。
負債累累已經成為了房地產企業常見的現象，在這樣的大環境之下，企業需要暫時停下自己不斷擴張的腳步。 減少自身的負債是首要考慮解決的問題，在資金迴流的問題上面「下功夫」。 轉變以往的發展模式，強大自身才是硬道理，從而在市場多變的情況下，房地產企業才能更好地提升自己的生存能力。